Obbligo di rinnovabili nelle ristrutturazioni: cosa cambia dal 3 agosto 2026 per imprese e condomini

Dal 3 agosto 2026 la quota minima di energia da fonti rinnovabili non riguarda più soltanto le nuove costruzioni e i grandi interventi di rifacimento integrale. Con l’articolo 29 del D.Lgs. 5/2026 — il provvedimento che recepisce la direttiva europea RED III e riscrive l’allegato III del D.Lgs. 199/2021 — la platea degli interventi soggetti a obbligo si allarga in modo sostanziale, arrivando a comprendere anche ristrutturazioni di dimensione media e interventi sull’impianto termico.

Per chi gestisce un capannone industriale, un punto vendita della GDO, un immobile direzionale o un condominio di grandi dimensioni, il cambiamento ha una conseguenza pratica immediata: la progettazione impiantistica non è più un capitolo successivo alla pratica edilizia, ma una condizione della pratica edilizia stessa. Vediamo nel dettaglio le nuove soglie, i casi esclusi e i punti su cui conviene muoversi con cautela.

La data che conta è quella del protocollo, non quella del cantiere

Il primo elemento da fissare è il criterio temporale. Le nuove quote si applicano alle richieste di titolo edilizio presentate dal 3 agosto 2026. Non rileva la data di avvio dei lavori, né quella dell’attestato di prestazione energetica: chi ha protocollato la pratica entro il 2 agosto 2026 continua a operare con la disciplina previgente.

Vale la pena notare che il 3 agosto non compare esplicitamente in alcuna disposizione: è la conseguenza dei 180 giorni successivi all’entrata in vigore del decreto, fissata al 4 febbraio 2026 dopo la pubblicazione in Gazzetta Ufficiale del 20 gennaio. La ricostruzione della decorrenza è quindi di natura interpretativa, e questo è il primo dei motivi per cui su interventi rilevanti conviene un confronto tecnico preventivo.

Le quattro nuove soglie di copertura da fonti rinnovabili

Fino al 2 agosto 2026 esisteva una sola soglia: il 60% riferito agli edifici di nuova costruzione e alle “ristrutturazioni rilevanti” del D.Lgs. 28/2011, cioè immobili oltre i mille metri quadrati con rifacimento integrale dell’involucro, oppure demoliti e ricostruiti. Il nuovo allegato III introduce invece quattro soglie graduate in base alla portata dell’intervento.

L’allargamento della platea non equivale automaticamente a un inasprimento per tutti. Un edificio di grande metratura che prima ricadeva fra le ristrutturazioni rilevanti, se oggi l’intervento si qualifica come ristrutturazione importante, può scendere al 40% o addirittura al 15%; nel secondo caso perde anche l’obbligo autonomo sull’acqua calda sanitaria. La demolizione con ricostruzione resta invece al 60%, perché il decreto Requisiti Minimi la assimila alla nuova costruzione.

Le definizioni di primo e secondo livello derivano dall’allegato 1 del DM 26 giugno 2015, come modificato dal DM 28 ottobre 2025 in vigore dal 3 giugno 2026. Un dettaglio da non trascurare per chi opera su più territori: le Regioni possono innalzare le soglie all’interno del proprio ambito.

La potenza elettrica minima da installare: il calcolo che decide il progetto

Accanto alla copertura percentuale dei consumi corre un secondo obbligo, spesso quello che incide di più sulla fattibilità: l’installazione di una potenza elettrica minima da fonti rinnovabili sopra l’edificio, al suo interno o nelle sue pertinenze.

Il calcolo moltiplica la superficie in pianta al livello del terreno per un coefficiente:

• 0,05 per le nuove costruzioni;
• 0,025 per gli edifici esistenti;
• maggiorazione del 10% per il patrimonio della pubblica amministrazione.

Il fotovoltaico installato a terra non concorre al raggiungimento della soglia.

Un esempio concreto rende evidente la distanza fra gli scenari. Su una superficie in pianta di 150 metri quadrati:

• edificio esistente sottoposto a ristrutturazione importante → 3,75 kW;
• stessa sagoma realizzata ex novo → 7,5 kW;
• edificio pubblico esistente → 4,125 kW.

È proprio il raddoppio fra intervento conservativo e demolizione con ricostruzione a rendere critica la disponibilità di copertura libera da ombreggiamenti. Su immobili industriali e commerciali, dove le superfici di copertura sono ampie ma spesso occupate da unità di trattamento aria, camini, lucernari e impianti tecnologici, la verifica di producibilità va fatta prima di depositare il progetto, non dopo. È esattamente il tipo di analisi che precede la progettazione di un impianto fotovoltaico dimensionato sul reale profilo di consumo dell’edificio.

Il vincolo sull’effetto Joule

Una regola specifica incide sulla scelta impiantistica: gli obblighi non si assolvono con impianti che producono soltanto elettricità destinata ad alimentare dispositivi a effetto Joule, salvo che l’unità immobiliare sia in classe energetica B o superiore. La norma non chiarisce se la classe da considerare sia quella di partenza o quella di progetto: finché il chiarimento non arriva, è prudente esplicitare in relazione l’ipotesi adottata. In pratica, la strada tecnicamente più solida resta l’abbinamento fra generazione fotovoltaica e sistemi ad alta efficienza, a partire dalle pompe di calore e dagli impianti di climatizzazione.

Sostituzione della caldaia: quando l’obbligo non scatta

È la domanda che arriva più spesso agli sportelli comunali, e la risposta è meno restrittiva di quanto si temesse. Nelle indicazioni agli operatori pubblicate nel giugno 2026, predisposte con il supporto di ENEA e CTI, il MASE ha chiarito che il criterio non è il cambio del generatore, bensì la qualificazione dell’intervento come ristrutturazione dell’impianto termico.

Perché si configuri, la modifica sostanziale deve interessare congiuntamente generazione, distribuzione ed emissione. Chi sostituisce la sola caldaia lasciando invariati tubazioni e terminali non attiva la quota del 15%.

Il Ministero precisa inoltre che il passaggio da una caldaia tradizionale a gas a una a condensazione non costituisce cambio di tipologia, poiché vettore energetico e tecnologia di combustione restano i medesimi. Fa eccezione il caso degli impianti privi di rete di distribuzione, come il riscaldamento locale: in quel contesto la modifica sostanziale della sola produzione può bastare a configurare la ristrutturazione dell’impianto.

Gli interventi che restano fuori dall’obbligo

Al di fuori delle definizioni di ristrutturazione importante di primo o secondo livello e di ristrutturazione dell’impianto termico, le quote minime non si applicano. Ricadono nell’esclusione:

• la sostituzione dei soli serramenti;
• la sostituzione del solo generatore di calore, senza opere su distribuzione ed emissione;
• le riqualificazioni energetiche che interessano una superficie pari o inferiore al 25% della superficie disperdente lorda, senza intervento sull’impianto termico;
• gli ampliamenti e i recuperi di volumi esistenti, che secondo il MASE non sono soggetti né agli obblighi sulle rinnovabili né al target nZEB.

L’esclusione degli ampliamenti ha però un limite netto. Se l’intervento genera una nuova unità immobiliare accatastata ex novo, non si parla più di ampliamento: l’immobile viene trattato come edificio nuovo, con soglia al 60% e requisiti pieni. È una distinzione che pesa parecchio su operazioni di sopraelevazione o di frazionamento in ambito commerciale e residenziale collettivo.

Deroghe, relazione ex Legge 10 e conseguenze dell’inosservanza

Il decreto amplia le condizioni di deroga. Oltre alla tradizionale impossibilità tecnica, il progettista può attestare la non convenienza economica dell’intervento nella relazione ex lege 10, di cui una copia viene trasmessa al GSE; dove la relazione non è dovuta, le informazioni vanno comunicate al Comune.

Sul punto si è però creata un’asimmetria: il requisito alternativo sull’energia primaria non rinnovabile è riferito ai soli edifici nuovi e alle ristrutturazioni importanti di primo livello, mentre per le altre categorie il parametro sostitutivo non è indicato. Prima del 3 agosto valeva invece per chiunque invocasse l’esonero.

Quanto alle conseguenze, la sanzione non è pecuniaria ed è per questo più insidiosa: l’inosservanza degli obblighi comporta il diniego del rilascio del titolo edilizio ai sensi dell’articolo 26, comma 4, del D.Lgs. 199/2021. Senza la verifica, il progetto non ottiene l’autorizzazione e il cronoprogramma dei lavori salta.

Sull’attestato di prestazione energetica, infine, la scadenza di agosto non produce effetti diretti: l’APE si redige secondo la disciplina vigente al momento dell’emissione e va aggiornato quando l’intervento ne modifica la classe e occorre utilizzarlo per una compravendita o una nuova locazione, ai sensi dell’articolo 6, comma 5, del D.Lgs. 192/2005.

Caldaie a biomassa: nuovi limiti di emissione

Per chi sostituisce il generatore con un apparecchio a biomassa, il D.Lgs. 5/2026 introduce requisiti più stringenti. Il passaggio da un impianto alimentato a gas naturale o GPL a uno a pellet richiede che il generatore assicuri emissioni di particolato primario non superiori a 1 milligrammo per metro cubo.

È prevista una deroga per le imprese agricole e forestali operanti in aree non metanizzate: possono sostituire generatori a GPL con dispositivi a biomassa a condizione che la riduzione delle emissioni di particolato primario sia di almeno il 50% rispetto ai valori previsti dal DM 186/2017 per la classe 5 stelle. In ogni caso, le caldaie a biomassa richiedono manutenzione obbligatoria a cadenza biennale.

I punti ancora aperti

Il quadro normativo non è del tutto assestato, ed è corretto dirlo. Permane un disallineamento interno al D.Lgs. 199/2021: l’articolo 26 continua a fare riferimento alle ristrutturazioni rilevanti, mentre l’allegato III ragiona con le categorie del decreto Requisiti Minimi. Il documento ministeriale di lettura integrata fra i due provvedimenti è stato annunciato ma non ancora adottato.

ANCE ha inoltre segnalato che il D.Lgs. 5/2026 ha modificato anche l’allegato IV del D.Lgs. 199/2021, relativo ai requisiti degli impianti a fonti rinnovabili per riscaldamento e raffrescamento — pompe di calore incluse — con ulteriori chiarimenti attesi. Sul fronte industriale, Assotermica ha chiesto gradualità e neutralità tecnologica, richiamando l’impatto economico degli obblighi sulle ristrutturazioni di secondo livello.

Cosa significa, in concreto, per chi deve ristrutturare

Il messaggio operativo è che la verifica delle rinnovabili si è spostata a monte del processo. Tre indicazioni pratiche:

1. Qualificare l’intervento prima di tutto il resto. Stabilire se si tratta di ristrutturazione importante di primo livello, di secondo livello, di ristrutturazione dell’impianto termico o di nessuna delle tre determina l’intero impianto progettuale e il budget.
2. Verificare la copertura disponibile in fase preliminare. La potenza minima obbligatoria non ammette compensazioni con fotovoltaico a terra: se la copertura non è sufficiente o è ombreggiata, il problema va risolto in progetto, non in cantiere.
3. Trattare l’obbligo come leva, non solo come vincolo. La potenza installata per adempiere alla norma è la stessa che, dimensionata correttamente sui profili di consumo, riduce la spesa energetica dell’edificio per i vent’anni successivi. Su immobili industriali, GDO e grandi condomini la differenza fra un impianto “di conformità” e un impianto progettato sull’autoconsumo è misurabile in bilancio.

Edisol Energia affianca imprese, operatori commerciali e amministrazioni condominiali su tutto il percorso: dall’analisi preliminare di fattibilità alla progettazione e realizzazione degli impianti a fonti rinnovabili, dagli interventi di efficientamento energetico sulle superfici disperdenti fino alla realizzazione delle opere di edilizia sostenibile collegate.

Se hai un intervento in programma e devi capire quale soglia ti riguarda e quale potenza sei tenuto a installare, richiedi un preventivo personalizzato: un nostro tecnico analizza l’immobile e ti restituisce il dimensionamento corretto prima del deposito della pratica.